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감정평가사 되는 법 — 실무수습 1년과 등록·갱신

Q: 실무수습은 어디서 받나요?

한국감정평가사협회가 국토교통부장관의 승인을 받아 실시하고 관리합니다. 협회는 실무수습계획을 세워 승인을 받고, 종료일부터 10일 이내에 결과를 보고해야 합니다.

Q: 감정평가사 사무소는 몇 개까지 둘 수 있나요?

감정평가업을 하기 위한 사무소는 1개만 설치할 수 있습니다. 합동사무소를 열 경우에는 감정평가사 2명 이상을 두어야 합니다.

최종 수정: 2026.10.07 ·작성자: lifelearn 편집자

감정평가사 2차 시험에 붙고 나면 언제부터 일을 할 수 있는지가 궁금해집니다. 답은 “생각보다 한참 뒤”입니다. 이 글에서는 합격 이후 실제로 등록해 일을 시작하기까지의 과정을 알아보겠습니다.

먼저 큰 그림입니다. 자격은 시험 합격으로 생기지만, 업무를 하려면 실무수습 1년을 마치고 국토교통부장관에게 등록해야 합니다.

그리고 등록은 한 번으로 끝나지 않고 5년마다 갱신됩니다.¹ 이 사이트가 다루는 전문자격 가운데 수습 기간이 가장 긴 쪽이 감정평가사인데요.

아래에서는 그 순서를 감정평가법과 시행령 조문 기준으로 정리했습니다.

감정평가사가 되는 네 단계

감정평가사시험 합격 — 합격자 공고에 실무수습 신청기간과 수습기간이 함께 안내됩니다.²
실무수습 1년 이수 — 한국감정평가사협회가 실시·관리합니다.
국토교통부장관에게 등록 — 등록신청서에 자격 증명 서류와 수습 종료 증명을 첨부합니다.
사무소 개설 — 감정평가업을 하려면 사무소를 1개 설치할 수 있습니다.

합격과 등록 사이에 1년이 놓인다는 점이 이 자격의 가장 큰 특징입니다. 다른 전문자격의 수습·연수가 몇 주에서 몇 달 단위인 것과 견주면 눈에 띄게 깁니다.

자격 요건 — 시험 합격이 유일한 경로

감정평가법 제11조는 한 문장입니다. “제14조에 따른 감정평가사시험에 합격한 사람은 감정평가사의 자격이 있다.”³

경력으로 자격을 얻는 경로는 없습니다. 감정평가법인 등에서 5년 이상 관련 업무에 종사한 사람에게 주어지는 것은 자격이 아니라 1차 시험 면제입니다.

면제를 받아도 2차 시험은 직접 치러 합격해야 합니다. 시험과목과 최소합격인원은 감정평가사 시험과목·최소합격인원에 정리돼 있습니다.

결격사유는 자격 단계에서 걸립니다. 감정평가법 제12조는 해당하는 사람은 “감정평가사가 될 수 없다”고 정합니다.⁴ 등록만 막는 것이 아니라 자격 자체를 막는 구조입니다.

결격사유	해소 시점
파산선고를 받고 복권되지 않은 사람	복권된 때
금고 이상의 실형	집행 종료·면제일부터 3년
금고 이상의 형의 집행유예	유예기간 만료일부터 1년
금고 이상의 형의 선고유예	선고유예기간 중
제13조에 따라 자격이 취소된 사람	3년
징계로 자격이 취소된 사람	5년

시험 응시 단계에서도 같은 조문이 작동합니다. 최종 합격 발표일을 기준으로 결격사유에 해당하면 응시할 수 없고, 그럼에도 응시해 최종 합격한 경우에는 합격결정이 취소됩니다.

실무수습 1년, 면제자는 4주

합격 다음 관문이 실무수습입니다. 감정평가법 제17조는 자격이 있는 사람이 업무를 하려면 실무수습 또는 교육연수를 마치고 국토교통부장관에게 등록하도록 정합니다.⁵

수습 기간은 시행령이 둘로 나눠 정합니다.⁶

대상	실무수습 기간
감정평가사시험에 합격한 사람	1년
1차 시험을 면제받고 합격한 사람	4주

차이가 큽니다. 감정평가법인 등에서 5년 이상 일해 1차를 면제받은 사람은 이미 현장을 겪었다고 보아 4주로 줄여 줍니다. 반대로 일반 합격자는 꼬박 1년을 채워야 등록을 신청할 수 있습니다.

수습 내용과 운영 주체도 법에 있습니다. 실무수습은 한국감정평가사협회가 국토교통부장관의 승인을 받아 실시·관리하고,⁵ 수습생은 그 기간 중 감정평가에 관한 이론과 실무, 직업윤리를 습득해야 합니다.⁷

협회는 실무수습계획을 세워 승인을 받아야 하며, 수습이 끝나면 종료일부터 10일 이내에 결과를 국토교통부장관에게 보고합니다.⁷

일정은 합격자 공고에서 확인합니다. 국토교통부장관은 합격자 결정 사항과 함께 실무수습 신청기간·수습기간을 관보 또는 인터넷 홈페이지에 공고하고, 합격자에게 최종 합격 확인서를 발급합니다.²

교육연수는 누구를 위한 과정인가

제17조는 “실무수습 또는 교육연수”라고 적고 있어 둘 중 하나를 고르는 것처럼 읽히지만, 대상이 다릅니다.

시행령은 교육연수의 대상자를 징계를 받은 감정평가사로 한정합니다.⁸ 등록취소나 업무정지 징계를 받은 사람이 다시 등록할 때 밟는 과정입니다. 시간은 25시간 이상입니다.⁸

즉 처음 자격을 딴 사람이 고를 수 있는 선택지가 아닙니다. 신규 합격자에게는 실무수습 1년(또는 4주)만 해당합니다.

국토교통부 등록과 거부 사유

등록 신청은 등록신청서에 감정평가사 자격을 증명하는 서류와 실무수습·교육연수 종료를 증명하는 서류를 붙여 국토교통부장관에게 냅니다.⁹

거부 사유에 해당하지 않으면 국토교통부장관이 감정평가사 등록부에 등재하고 등록증을 발급합니다.⁹

거부 사유는 다섯 가지입니다.¹⁰

제12조의 결격사유에 해당하는 경우
실무수습 또는 교육연수를 받지 않은 경우
징계로 등록이 취소된 후 3년이 지나지 않은 경우
징계로 업무가 정지된 감정평가사로서 그 업무정지 기간이 지나지 않은 경우
미성년자 또는 피성년후견인·피한정후견인

미성년자가 결격사유가 아니라 등록거부 사유에 들어 있는 점이 눈에 띕니다. 시험에는 응시할 수 있지만 등록은 성년이 된 뒤에야 가능하다는 뜻입니다.

거부하면 조용히 끝나지 않습니다. 국토교통부장관은 등록·갱신등록을 거부한 사실을 관보에 공고하고 정보통신망 등으로 일반인에게 알려야 합니다.¹⁰

5년마다 돌아오는 갱신등록

법은 갱신기간을 “3년 이상”으로만 정하고 구체적 기간을 시행령에 넘겼는데요.⁵ 시행령이 이를 5년으로 정합니다.¹

일정이 두 개 붙어 있습니다. 갱신하려는 사람은 등록일부터 5년이 되는 날의 60일 전까지 갱신등록 신청서를 내야 하고, 국토교통부장관은 그보다 앞선 120일 전까지 갱신 신청을 해야 한다는 사실과 절차를 통지해야 합니다.¹¹

통지는 문서·팩스·전자우편·문자메시지로 이뤄집니다.¹¹

갱신 심사에도 등록 거부 사유가 그대로 적용됩니다.¹² 처음 등록할 때 한 번 보고 마는 것이 아니라 5년마다 다시 확인하는 구조입니다.

사무소 개설과 명칭 규칙

등록을 마쳤다면 사무소입니다. 등록한 감정평가사는 감정평가업을 하려는 경우 감정평가사사무소를 개설할 수 있고, 사무소는 1개만 설치할 수 있습니다.¹³

혼자가 아니어도 됩니다. 업무를 효율적으로 수행하고 공신력을 높이기 위해 합동사무소를 둘 수 있는데, 시행령은 그 최소 인원을 감정평가사 2명으로 정합니다.¹⁴

합동사무소를 개설하면 규약을 국토교통부장관에게 제출해야 합니다.¹⁴

사무소에 소속 감정평가사를 둘 수도 있습니다. 다만 소속 감정평가사는 등록거부 사유에 해당하지 않아야 하고, 사무소를 개설한 감정평가사는 소속 감정평가사가 아닌 사람에게 감정평가 업무를 하게 해서는 안 됩니다.¹³

명칭도 법이 정합니다. 사무소를 개설하면 명칭에 “감정평가사사무소”라는 용어를 써야 하고, 법인은 “감정평가법인”을 써야 합니다. 반대로 자격이 없는 사람은 “감정평가사”나 비슷한 명칭을 쓸 수 없습니다.

개업하면 바로 걸리는 의무 — 손해배상 보험

사무소를 열면 곧바로 따라오는 조치가 있습니다. 감정평가법인등은 손해배상책임을 보장하기 위해 보증보험에 가입하거나 한국감정평가사협회가 운영하는 공제사업에 가입해야 합니다.¹⁵

금액 기준이 사람 수로 정해져 있습니다. 보증보험에 가입하는 경우 보험 가입 금액은 감정평가사 1명당 1억원 이상입니다.¹⁶ 소속 감정평가사가 늘면 보장 금액도 함께 올라갑니다.

한 번 가입으로 끝나지도 않습니다. 보증보험금으로 손해배상을 했다면 10일 이내에 보험계약을 다시 체결해야 합니다.¹⁶

보증보험에 가입한 사실은 국토교통부장관에게 통보해야 하고,¹⁷ 법원의 확정판결로 손해배상이 결정된 경우에도 그 사실을 국토교통부장관에게 알려야 합니다.¹⁵

법인을 세우는 길도 있습니다. 감정평가사는 업무를 조직적으로 수행하기 위해 감정평가법인을 설립할 수 있는데, 이때 전체 사원 또는 이사 중 일정 비율 이상을 감정평가사로 두어야 합니다.¹⁵

법은 그 비율을 “100분의 70을 넘는 범위에서 대통령령으로 정하는 비율”로만 적어 두었고, 실제 숫자는 시행령에 있습니다. 100분의 90입니다.¹⁸ 열 명 중 아홉은 감정평가사여야 한다는 뜻입니다.

등록 뒤 맡게 되는 업무 범위는 감정평가사가 하는 일에, 건당 보수가 어떻게 정해지는지는 감정평가사 연봉에 정리했습니다. 시험 단계의 합격률과 합격선은 감정평가사 난이도에서 볼 수 있습니다.

자주 묻는 질문

감정평가사 실무수습은 얼마나 받나요? 시험에 합격한 사람은 1년입니다. 다만 경력으로 1차 시험을 면제받고 합격한 사람은 4주입니다.⁶

실무수습은 어디서 받나요? 한국감정평가사협회가 국토교통부장관의 승인을 받아 실시하고 관리합니다.⁵ 협회는 실무수습계획을 세워 승인을 받고, 종료일부터 10일 이내에 결과를 보고해야 합니다.⁷

교육연수는 실무수습과 무엇이 다른가요? 대상이 다릅니다. 교육연수는 징계로 등록이 취소되거나 업무정지를 받은 감정평가사가 다시 등록할 때 받는 과정이며, 시간은 25시간 이상입니다.⁸

등록 갱신은 언제 신청하나요? 등록일부터 5년이 되는 날의 60일 전까지 갱신등록 신청서를 국토교통부장관에게 냅니다. 국토교통부장관은 그 120일 전까지 갱신 안내를 통지합니다.¹¹

감정평가사 사무소는 몇 개까지 둘 수 있나요? 감정평가업을 하기 위한 사무소는 1개만 설치할 수 있습니다.¹³ 합동사무소를 열 경우에는 감정평가사 2명 이상을 두어야 합니다.¹⁴

법제처 국가법령정보센터, 「감정평가 및 감정평가사에 관한 법률 시행령」, law.go.kr (2026-08-18 확인). 제12조(합격자의 공고 등)·제15조(실무수습 기간)·제16조(실무수습사항)·제16조의2(교육연수)·제17조(등록)·제18조(갱신등록)·제21조(합동사무소의 개설). ↩ ↩²
법제처 국가법령정보센터, 「감정평가 및 감정평가사에 관한 법률 시행령 제12조(합격자의 공고 등)」, law.go.kr (2026-08-28 확인). ↩ ↩²
법제처 국가법령정보센터, 「감정평가 및 감정평가사에 관한 법률 제11조(자격)」, law.go.kr (2026-08-18 확인). ↩
법제처 국가법령정보센터, 「감정평가 및 감정평가사에 관한 법률 제12조(결격사유)」, law.go.kr (2026-08-18 확인). ↩
법제처 국가법령정보센터, 「감정평가 및 감정평가사에 관한 법률 제17조(등록 및 갱신등록)」, law.go.kr (2026-08-18 확인). ↩ ↩² ↩³ ↩⁴
법제처 국가법령정보센터, 「감정평가 및 감정평가사에 관한 법률 시행령 제15조(감정평가사 실무수습 기간)」, law.go.kr (2026-08-28 확인). ↩ ↩²
법제처 국가법령정보센터, 「감정평가 및 감정평가사에 관한 법률 시행령 제16조(감정평가사 실무수습사항)」, law.go.kr (2026-08-28 확인). ↩ ↩² ↩³
법제처 국가법령정보센터, 「감정평가 및 감정평가사에 관한 법률 시행령 제16조의2(감정평가사 교육연수)」, law.go.kr (2026-08-28 확인). ↩ ↩² ↩³
법제처 국가법령정보센터, 「감정평가 및 감정평가사에 관한 법률 시행령 제17조(등록)」, law.go.kr (2026-08-28 확인). ↩ ↩²
법제처 국가법령정보센터, 「감정평가 및 감정평가사에 관한 법률 제18조(등록 및 갱신등록의 거부)」, law.go.kr (2026-08-18 확인). ↩ ↩²
법제처 국가법령정보센터, 「감정평가 및 감정평가사에 관한 법률 시행령 제18조(갱신등록) 제2항~제3항」, law.go.kr (2026-08-28 확인). ↩ ↩² ↩³
법제처 국가법령정보센터, 「감정평가 및 감정평가사에 관한 법률 시행령 제18조(갱신등록) 제5항」, law.go.kr (2026-08-28 확인). ↩
법제처 국가법령정보센터, 「감정평가 및 감정평가사에 관한 법률 제21조(사무소 개설 등)」, law.go.kr (2026-08-18 확인). ↩ ↩² ↩³
법제처 국가법령정보센터, 「감정평가 및 감정평가사에 관한 법률 시행령 제21조(합동사무소의 개설)」, law.go.kr (2026-08-28 확인). ↩ ↩² ↩³
법제처 국가법령정보센터, 「감정평가 및 감정평가사에 관한 법률」 [시행 2023. 8. 10.] [법률 제19403호], law.go.kr (2026-08-18 확인). 제28조(손해배상책임)·제29조(설립 등). ↩ ↩² ↩³
법제처 국가법령정보센터, 「감정평가 및 감정평가사에 관한 법률 시행령 제23조(손해배상을 위한 보험 가입 등)」, law.go.kr (2026-08-28 확인). ↩ ↩²
법제처 국가법령정보센터, 「감정평가 및 감정평가사에 관한 법률 시행령 제23조 제2항(보증보험 가입 통보)」, law.go.kr (2026-08-28 확인). ↩
법제처 국가법령정보센터, 「감정평가 및 감정평가사에 관한 법률 시행령 제24조(감정평가법인의 구성)」, law.go.kr (2026-08-28 확인). ↩

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