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감정평가사가 하는 일 — 법이 열거한 업무 9가지와 평가 3방식

최종 수정: 2026.09.11 ·작성자: lifelearn 편집자

감정평가사에게 일을 맡기려 할 때 가장 먼저 막히는 것은 이 사람이 어디까지 해 주는가입니다. 답은 법에 목록으로 박혀 있는데요.

감정평가사의 직무는 감정평가법 제4조가 한 문장으로 정하고, 할 수 있는 업무는 제10조가 아홉 가지로 열거합니다.12 목록 밖의 일은 감정평가사의 업무가 아닙니다.

아래에서는 그 아홉 가지와, 값을 구하는 세 가지 방식, 감정평가서에 반드시 들어가야 하는 것, 그리고 해서는 안 되는 일까지 조문 원문으로 정리했습니다. 자격 취득 경로 전체는 감정평가사 총정리에 있습니다.

감정평가사의 직무

제4조 제1항은 직무를 한 문장으로 정의합니다. “감정평가사는 타인의 의뢰를 받아 토지등을 감정평가하는 것을 그 직무로 한다.”1

의뢰가 있어야 시작되는 일이라는 뜻입니다. 스스로 값을 매겨 파는 자리가 아니라, 남이 물어봐서 답하는 자리인 셈입니다.

2021년 개정으로 붙은 제2항은 여기에 성격을 하나 더합니다. “감정평가사는 공공성을 지닌 가치평가 전문직으로서 공정하고 객관적으로 그 직무를 수행한다.”3

이 “공공성” 한 단어가 뒤에 나오는 금지행위 목록의 뿌리입니다. 인용한 조문은 2023년 8월 10일 시행분입니다.4

법이 열거한 업무 9가지

제10조는 감정평가법인등이 행하는 업무를 각 호로 열거합니다.2 아홉 가지이고, 그 밖의 것은 들어 있지 않습니다.

호 업무
1·2 부동산 가격공시에 관한 법률에 따라 수행하는 업무, 같은 법 제8조제2호 목적의 토지등 감정평가5
3 자산재평가법에 따른 토지등의 감정평가6
4 법원에 계속 중인 소송 또는 경매를 위한 토지등의 감정평가7
5 금융기관·보험회사·신탁회사 등 타인의 의뢰에 따른 토지등의 감정평가8
6·7 감정평가와 관련된 상담 및 자문, 이용·개발 등에 대한 조언이나 정보 제공9
8·9 다른 법령에 따라 할 수 있는 감정평가, 제1호부터 제8호까지에 부수되는 업무10

목록을 뜯어 보면 자리가 크게 셋으로 갈립니다. 공적 평가(1·2·3호), 분쟁·집행 평가(4호), 거래·담보 평가(5호)입니다.

1호의 공시 업무는 규모가 큽니다. 부동산공시법 제3조 제5항은 국토교통부장관이 표준지공시지가를 조사·평가할 때 “둘 이상의” 감정평가법인등에게 의뢰하도록 정하고 있습니다.11

6·7호가 있다는 점도 눈여겨볼 만하네요. 값을 찍는 일만이 아니라 상담·자문·조언까지 법정 업무에 들어가 있습니다.9

토지 평가의 출발점 — 표준지공시지가

제3조 제1항은 토지 평가의 기준을 정합니다. “감정평가법인등이 토지를 감정평가하는 경우에는 그 토지와 이용가치가 비슷하다고 인정되는 「부동산 가격공시에 관한 법률」에 따른 표준지공시지가를 기준으로 하여야 한다.”12

다만 같은 항 단서가 예외를 둡니다. 적정한 실거래가가 있으면 그것을 기준으로 할 수 있습니다.12

기준이 갈리면 적용하는 방법도 갈립니다. 본문에 따를 때는 공시지가기준법을,13 단서에 따를 때는 거래사례비교법을 적용해야 합니다.14

공시지가기준법은 다섯 단계를 순서대로 밟습니다. 비교표준지 선정 → 시점수정 → 지역요인 비교 → 개별요인 비교 → 그 밖의 요인 보정입니다.15

재무제표 작성이나 담보권 설정·경매를 위한 평가는 또 다릅니다. 제3조 제2항이 해당 토지의 임대료·조성비용 등을 고려할 수 있도록 열어 둡니다.16

이렇게 지켜야 할 원칙과 기준 자체는 법이 아니라 국토교통부령에 위임돼 있습니다.17 그 부령이 아래에서 계속 인용하는 감정평가에 관한 규칙이고, 2023년 9월 14일 시행분입니다.18

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값을 구하는 세 가지 방식

규칙 제11조는 감정평가방식을 세 갈래로 나눕니다.19 무엇에 기초해 값을 보느냐가 갈림의 기준인데요.

방식 속하는 방법 기초 원리
원가방식 원가법, 적산법 등 비용성20
비교방식 거래사례비교법, 임대사례비교법 등과 공시지가기준법 시장성21
수익방식 수익환원법, 수익분석법 등 수익성22

각 방법이 실제로 무엇을 하는지는 규칙 제2조가 정의합니다.

  • 원가법 — 재조달원가에 감가수정을 하여 가액을 산정23
  • 거래사례비교법 — 비슷한 물건의 거래사례와 비교해 사정보정·시점수정·가치형성요인 비교를 거쳐 산정24
  • 수익환원법 — 장래 기대되는 순수익이나 현금흐름을 환원·할인해 산정25
  • 공시지가기준법 — 비교표준지의 공시지가에 시점수정·지역요인·개별요인 비교·그 밖의 요인 보정을 거쳐 산정26

시산가액 조정 — 한 방식으로 끝내지 않는다

방법 하나로 나온 값을 그대로 결론으로 삼지 않습니다. 규칙 제12조 제2항은 그 시산가액을 다른 감정평가방식에 속하는 방법으로 산출한 시산가액과 비교해 합리성을 검토하도록 합니다.27

같은 조항은 공시지가기준법과 그 밖의 비교방식 방법을 서로 다른 방식에 속한 것으로 본다고 괄호로 못 박아 두었습니다.27 공시지가만 두 번 돌려 교차검증한 척하는 것을 막는 장치인 셈입니다.

검토 결과 합리성이 없다고 판단되면 제3항에 따라 시산가액을 조정해 감정평가액을 결정합니다.28

감정평가 3원칙 — 시장가치·현황·개별물건

값을 얼마로 볼지 이전에, 무엇을 기준으로 볼지에 관한 원칙이 셋 있습니다.

시장가치기준 원칙은 제5조 제1항입니다. “대상물건에 대한 감정평가액은 시장가치를 기준으로 결정한다.”29 여기서 시장가치는 충분한 기간 공개된 뒤 정통한 당사자 사이에 성립될 가능성이 가장 높다고 인정되는 가액을 말합니다.30

현황기준 원칙은 제6조 제1항입니다. 기준시점의 이용상황과 공법상 제한을 받는 상태를 기준으로 하되, 불법적이거나 일시적인 이용은 제외합니다.31

개별물건기준 원칙은 제7조입니다. 원칙은 물건마다 개별 평가이고, 용도상 불가분 관계면 일괄평가가 가능합니다.32 가치를 달리하는 부분은 구분평가, 특수한 목적이 있으면 부분평가도 열려 있습니다.33

시장가치 외의 가치를 기준으로 삼거나 조건을 붙일 때는 검토 의무가 따라붙습니다.34 합리성·적법성이 없다고 판단되면 감정평가사는 의뢰를 거부하거나 수임을 철회할 수 있습니다.35

감정평가 절차 7단계

규칙 제8조는 순서를 정해 두었습니다.36 필요하면 순서 조정은 가능합니다.

  1. 기본적 사항의 확정
  2. 처리계획 수립
  3. 대상물건 확인
  4. 자료수집 및 정리
  5. 자료검토 및 가치형성요인의 분석
  6. 감정평가방법의 선정 및 적용
  7. 감정평가액의 결정 및 표시37

1단계인 기본적 사항은 감정평가사가 혼자 정하지 않습니다. 제9조 제1항은 의뢰인과 협의하여 여덟 가지를 확정하도록 합니다.38

의뢰인·대상물건·감정평가 목적·기준시점·감정평가조건·기준가치·자문등에 관한 사항, 그리고 수수료 및 실비에 관한 사항입니다.38 수수료가 착수 전에 협의 대상으로 못 박혀 있다는 뜻이고, 그 요율표는 감정평가사 연봉에 정리한 국토교통부 고시에 들어 있습니다.

기준시점은 감정평가액을 결정하는 기준이 되는 날짜를 말합니다.39 원칙은 가격조사를 완료한 날짜이고,40 미리 정한 날짜를 쓰려면 그날 가격조사가 가능해야 합니다.

감정평가서에 반드시 들어가는 것

법 제6조 제1항은 의뢰를 받으면 지체 없이 평가한 뒤 의뢰인에게 감정평가서를 발급하도록 의무를 지웁니다.41 전자문서로 된 감정평가서도 포함됩니다.

제2항은 서명·날인을 요구합니다. 사무소나 법인의 명칭을 적고, 평가를 한 감정평가사가 자격을 표시한 뒤 서명과 날인을 해야 합니다.42

기재사항은 규칙 제13조 제2항이 열세 가지로 정합니다. 대상물건과 그 목록의 표시근거, 감정평가 목적, 기준시점·조사기간·작성일, 그리고 실지조사를 하지 않은 경우에는 그 이유까지 들어갑니다.43

산출근거도 그냥 적으면 되는 게 아닙니다. 제3항 제1호는 적용한 감정평가방법과 시산가액 조정 등 감정평가액 결정 과정을 포함하도록 합니다.44

법인이라면 발급 전에 한 단계가 더 있습니다. 제7조 제1항은 같은 법인 소속의 다른 감정평가사에게 적정성을 심사하게 하고 그 사실을 표시·서명·날인하게 합니다.45

받아 본 감정평가서가 미심쩍다면 길이 하나 열려 있습니다. 제7조 제3항은 의뢰인 등이 그 감정평가서를 발급한 곳을 제외한 다른 감정평가법인등에게 적정성 검토를 의뢰할 수 있도록 합니다.46

해서는 안 되는 일

제25조는 성실의무라는 이름으로 금지 목록을 담고 있습니다. 제1항은 품위 유지와 신의·성실을 요구하면서 고의 또는 중대한 과실로 업무를 잘못하는 것을 막습니다.47

제2항은 이해충돌을 끊습니다. 자기 또는 친족 소유 토지등, 그 밖에 불공정하게 수행할 우려가 있다고 인정되는 토지등은 아예 업무를 수행할 수 없습니다.48

제3항 한 줄이 이 직업의 경계를 그립니다. “감정평가법인등은 토지등의 매매업을 직접 하여서는 아니 된다.”49 값을 매기는 사람이 그 물건을 사고파는 자리에 서지 못하게 한 것입니다.

돈이 오가는 통로도 하나로 막아 두었습니다. 제4항은 수수료와 실비 외에는 어떠한 명목으로도 업무 관련 대가를 받지 못하게 하고, 수주 대가로 금품·재산상 이익을 제공하거나 약속하는 것도 금지합니다.50

제5항은 둘 이상의 법인·사무소 소속을 금지하고, 소속 법인 이외의 다른 감정평가법인 주식 소유도 막습니다.51

여기에 제26조의 비밀엄수 의무,52 제27조의 명의대여 금지가 붙습니다. 성명·상호를 빌려주거나 자격증·등록증·인가증을 양도·대여·부당행사할 수 없고,53 누구든지 그 행위를 알선해서도 안 됩니다.54

자격 없는 사람이 감정평가업을 하면 제49조 제2호에 따라 3년 이하의 징역 또는 3천만원 이하의 벌금 대상입니다.5556

특정 가액 요구 — 의뢰인도 금지 대상이다

금지 조항이 감정평가사만 겨누는 것은 아닌데요. 2021년 신설된 제28조의2는 “누구든지”로 시작합니다.57

“누구든지 감정평가법인등…과 그 사무직원에게 토지등에 대하여 특정한 가액으로 감정평가를 유도 또는 요구하는 행위를 하여서는 아니 된다.”57

의뢰인·중개업자·금융기관 어느 쪽이든, 원하는 금액을 찍어 달라고 말하는 순간 이 조문에 걸립니다. 제49조 제6호의2가 여기에 3년 이하의 징역 또는 3천만원 이하의 벌금을 붙여 두었습니다.5558

잘못 평가하면 — 손해배상과 가입 의무

제28조 제1항은 배상 책임의 요건을 셋으로 씁니다. 고의 또는 과실, 적정가격과 현저한 차이, 그리고 의뢰인이나 선의의 제3자에게 발생한 손해입니다.59 감정평가 서류에 거짓을 기록한 경우도 같습니다.

책임을 말로만 두지 않습니다. 제2항은 보험에 가입하거나 한국감정평가사협회가 운영하는 공제사업에 가입하는 등 필요한 조치를 의무로 정합니다.60

법원의 확정판결로 손해배상이 결정되면 그 사실을 국토교통부장관에게 알려야 합니다.61 개인 간 분쟁으로 끝나지 않고 감독기관까지 올라가는 구조네요.

자주 묻는 질문

감정평가사는 부동산 중개나 매매도 하나요? 할 수 없습니다. 제25조 제3항이 토지등의 매매업을 직접 하는 것을 금지합니다.49 업무는 제10조가 열거한 아홉 가지뿐입니다.2

내 땅값을 평가할 때 무엇을 기준으로 하나요? 표준지공시지가입니다.12 다만 적정한 실거래가가 있으면 그것을 기준으로 할 수 있고, 그때는 거래사례비교법을 적용합니다.14

감정평가액은 한 가지 방법으로만 구하나요? 아닙니다. 주된 방법으로 나온 시산가액을 다른 방식의 방법으로 산출한 시산가액과 비교해 합리성을 검토해야 합니다.27 합리성이 없으면 조정해 결정합니다.28

의뢰인이 원하는 금액을 말해도 되나요? 금지되어 있습니다. 제28조의2가 “누구든지” 특정 가액으로 유도·요구하지 못하게 합니다.57 위반하면 3년 이하의 징역 또는 3천만원 이하의 벌금 대상입니다.58

감정평가가 잘못되면 누가 책임지나요? 감정평가법인등이 배상합니다.59 그 책임을 보장하려고 보험이나 협회 공제사업 가입이 의무화돼 있습니다.60

참고

  1. 법제처 국가법령정보센터, 「감정평가 및 감정평가사에 관한 법률 제4조(직무) 제1항」, law.go.kr (2026-09-11 확인). “감정평가사는 타인의 의뢰를 받아 토지등을 감정평가하는 것을 그 직무로 한다.” ↩ ↩2

  2. 법제처 국가법령정보센터, 「감정평가 및 감정평가사에 관한 법률 제10조(감정평가법인등의 업무) 본문」, law.go.kr (2026-09-11 확인). “감정평가법인등은 다음 각 호의 업무를 행한다.” ↩ ↩2 ↩3

  3. 법제처 국가법령정보센터, 「감정평가 및 감정평가사에 관한 법률 제4조(직무) 제2항」, law.go.kr (2026-09-11 확인). “감정평가사는 공공성을 지닌 가치평가 전문직으로서 공정하고 객관적으로 그 직무를 수행한다.” ↩

  4. 법제처 국가법령정보센터, 「감정평가 및 감정평가사에 관한 법률 시행일·법률번호」, law.go.kr (2026-09-11 확인). “[시행 2023. 8. 10.] [법률 제19403호, 2023. 5. 9., 일부개정]” ↩

  5. 법제처 국가법령정보센터, 「감정평가 및 감정평가사에 관한 법률 제10조 제1호·제2호」, law.go.kr (2026-09-11 확인). “1. 「부동산 가격공시에 관한 법률」에 따라 감정평가법인등이 수행하는 업무 2. 「부동산 가격공시에 관한 법률」 제8조제2호에 따른 목적을 위한 토지등의 감정평가” ↩

  6. 법제처 국가법령정보센터, 「감정평가 및 감정평가사에 관한 법률 제10조 제3호」, law.go.kr (2026-09-11 확인). “3. 「자산재평가법」에 따른 토지등의 감정평가” ↩

  7. 법제처 국가법령정보센터, 「감정평가 및 감정평가사에 관한 법률 제10조 제4호」, law.go.kr (2026-09-11 확인). “4. 법원에 계속 중인 소송 또는 경매를 위한 토지등의 감정평가” ↩

  8. 법제처 국가법령정보센터, 「감정평가 및 감정평가사에 관한 법률 제10조 제5호」, law.go.kr (2026-09-11 확인). “5. 금융기관ㆍ보험회사ㆍ신탁회사 등 타인의 의뢰에 따른 토지등의 감정평가” ↩

  9. 법제처 국가법령정보센터, 「감정평가 및 감정평가사에 관한 법률 제10조 제6호·제7호」, law.go.kr (2026-09-11 확인). “6. 감정평가와 관련된 상담 및 자문 7. 토지등의 이용 및 개발 등에 대한 조언이나 정보 등의 제공” ↩ ↩2

  10. 법제처 국가법령정보센터, 「감정평가 및 감정평가사에 관한 법률 제10조 제8호·제9호」, law.go.kr (2026-09-11 확인). “8. 다른 법령에 따라 감정평가법인등이 할 수 있는 토지등의 감정평가 9. 제1호부터 제8호까지의 업무에 부수되는 업무” ↩

  11. 법제처 국가법령정보센터, 「부동산 가격공시에 관한 법률 제3조 제5항」, law.go.kr (2026-09-11 확인). “국토교통부장관이 제1항에 따라 표준지공시지가를 조사ㆍ평가할 때에는 업무실적, 신인도(信認度) 등을 고려하여 둘 이상의 「감정평가 및 감정평가사에 관한 법률」에 따른 감정평가법인등(이하 “감정평가법인등”이라 한다)에게 이를 의뢰하여야 한다.” ↩

  12. 법제처 국가법령정보센터, 「감정평가 및 감정평가사에 관한 법률 제3조(기준) 제1항」, law.go.kr (2026-09-11 확인). “감정평가법인등이 토지를 감정평가하는 경우에는 그 토지와 이용가치가 비슷하다고 인정되는 「부동산 가격공시에 관한 법률」에 따른 표준지공시지가를 기준으로 하여야 한다. 다만, 적정한 실거래가가 있는 경우에는 이를 기준으로 할 수 있다.” ↩ ↩2 ↩3

  13. 법제처 국가법령정보센터, 「감정평가에 관한 규칙 제14조(토지의 감정평가) 제1항」, law.go.kr (2026-09-11 확인). “감정평가법인등은 법 제3조제1항 본문에 따라 토지를 감정평가할 때에는 공시지가기준법을 적용해야 한다.” ↩

  14. 법제처 국가법령정보센터, 「감정평가에 관한 규칙 제14조 제3항」, law.go.kr (2026-09-11 확인). “감정평가법인등은 법 제3조제1항 단서에 따라 적정한 실거래가를 기준으로 토지를 감정평가할 때에는 거래사례비교법을 적용해야 한다.” ↩ ↩2

  15. 법제처 국가법령정보센터, 「감정평가에 관한 규칙 제14조 제2항 각 호」, law.go.kr (2026-09-11 확인). “1. 비교표준지 선정: 인근지역에 있는 표준지 중에서 대상토지와 용도지역ㆍ이용상황ㆍ주변환경 등이 같거나 비슷한 표준지를 선정할 것 … 2. 시점수정: 「부동산 거래신고 등에 관한 법률」 제19조에 따라 국토교통부장관이 조사ㆍ발표하는 비교표준지가 있는 시ㆍ군ㆍ구의 같은 용도지역 지가변동률을 적용할 것 … 3. 지역요인 비교 4. 개별요인 비교 5. 그 밖의 요인 보정: 대상토지의 인근지역 또는 동일수급권내 유사지역의 가치형성요인이 유사한 정상적인 거래사례 또는 평가사례 등을 고려할 것” ↩

  16. 법제처 국가법령정보센터, 「감정평가 및 감정평가사에 관한 법률 제3조(기준) 제2항」, law.go.kr (2026-09-11 확인). “제1항에도 불구하고 감정평가법인등이 「주식회사 등의 외부감사에 관한 법률」에 따른 재무제표 작성 등 기업의 재무제표 작성에 필요한 감정평가와 담보권의 설정ㆍ경매 등 대통령령으로 정하는 감정평가를 할 때에는 해당 토지의 임대료, 조성비용 등을 고려하여 감정평가를 할 수 있다.” ↩

  17. 법제처 국가법령정보센터, 「감정평가 및 감정평가사에 관한 법률 제3조(기준) 제3항」, law.go.kr (2026-09-11 확인). “감정평가의 공정성과 합리성을 보장하기 위하여 감정평가법인등(소속 감정평가사를 포함한다. 이하 이 조에서 같다)이 준수하여야 할 원칙과 기준은 국토교통부령으로 정한다.” ↩

  18. 법제처 국가법령정보센터, 「감정평가에 관한 규칙 시행일·부령번호」, law.go.kr (2026-09-11 확인). “[시행 2023. 9. 14.] [국토교통부령 제1253호, 2023. 9. 14., 일부개정]” ↩

  19. 법제처 국가법령정보센터, 「감정평가에 관한 규칙 제11조(감정평가방식) 본문」, law.go.kr (2026-09-11 확인). “감정평가법인등은 다음 각 호의 감정평가방식에 따라 감정평가를 한다.” ↩

  20. 법제처 국가법령정보센터, 「감정평가에 관한 규칙 제11조 제1호」, law.go.kr (2026-09-11 확인). “1. 원가방식: 원가법 및 적산법 등 비용성의 원리에 기초한 감정평가방식” ↩

  21. 법제처 국가법령정보센터, 「감정평가에 관한 규칙 제11조 제2호」, law.go.kr (2026-09-11 확인). “2. 비교방식: 거래사례비교법, 임대사례비교법 등 시장성의 원리에 기초한 감정평가방식 및 공시지가기준법” ↩

  22. 법제처 국가법령정보센터, 「감정평가에 관한 규칙 제11조 제3호」, law.go.kr (2026-09-11 확인). “3. 수익방식: 수익환원법 및 수익분석법 등 수익성의 원리에 기초한 감정평가방식” ↩

  23. 법제처 국가법령정보센터, 「감정평가에 관한 규칙 제2조 제5호」, law.go.kr (2026-09-11 확인). ““원가법”이란 대상물건의 재조달원가에 감가수정(減價修正)을 하여 대상물건의 가액을 산정하는 감정평가방법을 말한다.” ↩

  24. 법제처 국가법령정보센터, 「감정평가에 관한 규칙 제2조 제7호」, law.go.kr (2026-09-11 확인). ““거래사례비교법”이란 대상물건과 가치형성요인이 같거나 비슷한 물건의 거래사례와 비교하여 대상물건의 현황에 맞게 사정보정(事情補正), 시점수정, 가치형성요인 비교 등의 과정을 거쳐 대상물건의 가액을 산정하는 감정평가방법을 말한다.” ↩

  25. 법제처 국가법령정보센터, 「감정평가에 관한 규칙 제2조 제10호」, law.go.kr (2026-09-11 확인). ““수익환원법(收益還元法)”이란 대상물건이 장래 산출할 것으로 기대되는 순수익이나 미래의 현금흐름을 환원하거나 할인하여 대상물건의 가액을 산정하는 감정평가방법을 말한다.” ↩

  26. 법제처 국가법령정보센터, 「감정평가에 관한 규칙 제2조 제9호」, law.go.kr (2026-09-11 확인). ““공시지가기준법”이란 「감정평가 및 감정평가사에 관한 법률」(이하 “법”이라 한다) 제3조제1항 본문에 따라 감정평가의 대상이 된 토지(이하 “대상토지”라 한다)와 가치형성요인이 같거나 비슷하여 유사한 이용가치를 지닌다고 인정되는 표준지(이하 “비교표준지”라 한다)의 공시지가를 기준으로 대상토지의 현황에 맞게 시점수정, 지역요인 및 개별요인 비교, 그 밖의 요인의 보정(補正)을 거쳐 대상토지의 가액을 산정하는 감정평가방법을 말한다.” ↩

  27. 법제처 국가법령정보센터, 「감정평가에 관한 규칙 제12조 제2항」, law.go.kr (2026-09-11 확인). “감정평가법인등은 대상물건의 감정평가액을 결정하기 위하여 제1항에 따라 어느 하나의 감정평가방법을 적용하여 산정(算定)한 가액[이하 “시산가액(試算價額)”이라 한다]을 제11조 각 호의 감정평가방식 중 다른 감정평가방식에 속하는 하나 이상의 감정평가방법(이 경우 공시지가기준법과 그 밖의 비교방식에 속한 감정평가방법은 서로 다른 감정평가방식에 속한 것으로 본다)으로 산출한 시산가액과 비교하여 합리성을 검토해야 한다.” ↩ ↩2 ↩3

  28. 법제처 국가법령정보센터, 「감정평가에 관한 규칙 제12조 제3항」, law.go.kr (2026-09-11 확인). “감정평가법인등은 제2항에 따른 검토 결과 제1항에 따라 산출한 시산가액의 합리성이 없다고 판단되는 경우에는 주된 방법 및 다른 감정평가방법으로 산출한 시산가액을 조정하여 감정평가액을 결정할 수 있다.” ↩ ↩2

  29. 법제처 국가법령정보센터, 「감정평가에 관한 규칙 제5조(시장가치기준 원칙) 제1항」, law.go.kr (2026-09-11 확인). “대상물건에 대한 감정평가액은 시장가치를 기준으로 결정한다.” ↩

  30. 법제처 국가법령정보센터, 「감정평가에 관한 규칙 제2조 제1호」, law.go.kr (2026-09-11 확인). ““시장가치”란 감정평가의 대상이 되는 토지등(이하 “대상물건”이라 한다)이 통상적인 시장에서 충분한 기간 동안 거래를 위하여 공개된 후 그 대상물건의 내용에 정통한 당사자 사이에 신중하고 자발적인 거래가 있을 경우 성립될 가능성이 가장 높다고 인정되는 대상물건의 가액(價額)을 말한다.” ↩

  31. 법제처 국가법령정보센터, 「감정평가에 관한 규칙 제6조(현황기준 원칙) 제1항」, law.go.kr (2026-09-11 확인). “감정평가는 기준시점에서의 대상물건의 이용상황(불법적이거나 일시적인 이용은 제외한다) 및 공법상 제한을 받는 상태를 기준으로 한다.” ↩

  32. 법제처 국가법령정보센터, 「감정평가에 관한 규칙 제7조 제1항·제2항」, law.go.kr (2026-09-11 확인). “감정평가는 대상물건마다 개별로 하여야 한다. ② 둘 이상의 대상물건이 일체로 거래되거나 대상물건 상호 간에 용도상 불가분의 관계가 있는 경우에는 일괄하여 감정평가할 수 있다.” ↩

  33. 법제처 국가법령정보센터, 「감정평가에 관한 규칙 제7조 제3항·제4항」, law.go.kr (2026-09-11 확인). “하나의 대상물건이라도 가치를 달리하는 부분은 이를 구분하여 감정평가할 수 있다. ④ 일체로 이용되고 있는 대상물건의 일부분에 대하여 감정평가하여야 할 특수한 목적이나 합리적인 이유가 있는 경우에는 그 부분에 대하여 감정평가할 수 있다.” ↩

  34. 법제처 국가법령정보센터, 「감정평가에 관한 규칙 제6조 제3항」, law.go.kr (2026-09-11 확인). “감정평가법인등은 제2항에 따라 감정평가조건을 붙일 때에는 감정평가조건의 합리성, 적법성 및 실현가능성을 검토해야 한다.” ↩

  35. 법제처 국가법령정보센터, 「감정평가에 관한 규칙 제5조 제4항」, law.go.kr (2026-09-11 확인). “감정평가법인등은 시장가치 외의 가치를 기준으로 하는 감정평가의 합리성 및 적법성이 결여(缺如)되었다고 판단할 때에는 의뢰를 거부하거나 수임(受任)을 철회할 수 있다.” ↩

  36. 법제처 국가법령정보센터, 「감정평가에 관한 규칙 제8조(감정평가의 절차) 본문」, law.go.kr (2026-09-11 확인). “감정평가법인등은 다음 각 호의 순서에 따라 감정평가를 해야 한다. 다만, 합리적이고 능률적인 감정평가를 위하여 필요할 때에는 순서를 조정할 수 있다.” ↩

  37. 법제처 국가법령정보센터, 「감정평가에 관한 규칙 제8조 각 호」, law.go.kr (2026-09-11 확인). “1. 기본적 사항의 확정 2. 처리계획 수립 3. 대상물건 확인 4. 자료수집 및 정리 5. 자료검토 및 가치형성요인의 분석 6. 감정평가방법의 선정 및 적용 7. 감정평가액의 결정 및 표시” ↩

  38. 법제처 국가법령정보센터, 「감정평가에 관한 규칙 제9조(기본적 사항의 확정) 제1항 각 호」, law.go.kr (2026-09-11 확인). “1. 의뢰인 2. 대상물건 3. 감정평가 목적 4. 기준시점 5. 감정평가조건 6. 기준가치 7. 관련 전문가에 대한 자문 또는 용역(이하 “자문등”이라 한다)에 관한 사항 8. 수수료 및 실비에 관한 사항” ↩ ↩2

  39. 법제처 국가법령정보센터, 「감정평가에 관한 규칙 제2조 제2호」, law.go.kr (2026-09-11 확인). ““기준시점”이란 대상물건의 감정평가액을 결정하는 기준이 되는 날짜를 말한다.” ↩

  40. 법제처 국가법령정보센터, 「감정평가에 관한 규칙 제9조 제2항」, law.go.kr (2026-09-11 확인). “기준시점은 대상물건의 가격조사를 완료한 날짜로 한다. 다만, 기준시점을 미리 정하였을 때에는 그 날짜에 가격조사가 가능한 경우에만 기준시점으로 할 수 있다.” ↩

  41. 법제처 국가법령정보센터, 「감정평가 및 감정평가사에 관한 법률 제6조(감정평가서) 제1항」, law.go.kr (2026-09-11 확인). “감정평가법인등은 감정평가를 의뢰받은 때에는 지체 없이 감정평가를 실시한 후 국토교통부령으로 정하는 바에 따라 감정평가 의뢰인에게 감정평가서(「전자문서 및 전자거래기본법」 제2조에 따른 전자문서로 된 감정평가서를 포함한다)를 발급하여야 한다.” ↩

  42. 법제처 국가법령정보센터, 「감정평가 및 감정평가사에 관한 법률 제6조 제2항」, law.go.kr (2026-09-11 확인). “감정평가서에는 감정평가법인등의 사무소 또는 법인의 명칭을 적고, 감정평가를 한 감정평가사가 그 자격을 표시한 후 서명과 날인을 하여야 한다.” ↩

  43. 법제처 국가법령정보센터, 「감정평가에 관한 규칙 제13조 제2항 일부」, law.go.kr (2026-09-11 확인). “3. 대상물건(소재지, 종류, 수량, 그 밖에 필요한 사항) 4. 대상물건 목록의 표시근거 5. 감정평가 목적 6. 기준시점, 조사기간 및 감정평가서 작성일 7. 실지조사를 하지 않은 경우에는 그 이유” ↩

  44. 법제처 국가법령정보센터, 「감정평가에 관한 규칙 제13조 제3항 제1호」, law.go.kr (2026-09-11 확인). “1. 적용한 감정평가방법 및 시산가액 조정 등 감정평가액 결정 과정(제12조제1항 단서 또는 제2항 단서에 해당하는 경우 그 이유를 포함한다)” ↩

  45. 법제처 국가법령정보센터, 「감정평가 및 감정평가사에 관한 법률 제7조(감정평가서의 심사 등) 제1항」, law.go.kr (2026-09-11 확인). “감정평가법인은 제6조에 따라 감정평가서를 의뢰인에게 발급하기 전에 감정평가를 한 소속 감정평가사가 작성한 감정평가서의 적정성을 같은 법인 소속의 다른 감정평가사에게 심사하게 하고, 그 적정성을 심사한 감정평가사로 하여금 감정평가서에 그 심사사실을 표시하고 서명과 날인을 하게 하여야 한다.” ↩

  46. 법제처 국가법령정보센터, 「감정평가 및 감정평가사에 관한 법률 제7조 제3항」, law.go.kr (2026-09-11 확인). “감정평가 의뢰인 및 관계 기관 등 대통령령으로 정하는 자는 발급된 감정평가서의 적정성에 대한 검토를 대통령령으로 정하는 기준을 충족하는 감정평가법인등(해당 감정평가서를 발급한 감정평가법인등은 제외한다)에게 의뢰할 수 있다.” ↩

  47. 법제처 국가법령정보센터, 「감정평가 및 감정평가사에 관한 법률 제25조(성실의무 등) 제1항」, law.go.kr (2026-09-11 확인). “감정평가법인등(감정평가법인 또는 감정평가사사무소의 소속 감정평가사를 포함한다. 이하 이 조에서 같다)은 제10조에 따른 업무를 하는 경우 품위를 유지하여야 하고, 신의와 성실로써 공정하게 하여야 하며, 고의 또는 중대한 과실로 업무를 잘못하여서는 아니 된다.” ↩

  48. 법제처 국가법령정보센터, 「감정평가 및 감정평가사에 관한 법률 제25조 제2항」, law.go.kr (2026-09-11 확인). “감정평가법인등은 자기 또는 친족 소유, 그 밖에 불공정하게 제10조에 따른 업무를 수행할 우려가 있다고 인정되는 토지등에 대해서는 그 업무를 수행하여서는 아니 된다.” ↩

  49. 법제처 국가법령정보센터, 「감정평가 및 감정평가사에 관한 법률 제25조 제3항」, law.go.kr (2026-09-11 확인). “감정평가법인등은 토지등의 매매업을 직접 하여서는 아니 된다.” ↩ ↩2

  50. 법제처 국가법령정보센터, 「감정평가 및 감정평가사에 관한 법률 제25조 제4항」, law.go.kr (2026-09-11 확인). “감정평가법인등이나 그 사무직원은 제23조에 따른 수수료와 실비 외에는 어떠한 명목으로도 그 업무와 관련된 대가를 받아서는 아니 되며, 감정평가 수주의 대가로 금품 또는 재산상의 이익을 제공하거나 제공하기로 약속하여서는 아니 된다.” ↩

  51. 법제처 국가법령정보센터, 「감정평가 및 감정평가사에 관한 법률 제25조 제5항」, law.go.kr (2026-09-11 확인). “감정평가사, 감정평가사가 아닌 사원 또는 이사 및 사무직원은 둘 이상의 감정평가법인(같은 법인의 주ㆍ분사무소를 포함한다) 또는 감정평가사사무소에 소속될 수 없으며, 소속된 감정평가법인 이외의 다른 감정평가법인의 주식을 소유할 수 없다.” ↩

  52. 법제처 국가법령정보센터, 「감정평가 및 감정평가사에 관한 법률 제26조(비밀엄수)」, law.go.kr (2026-09-11 확인). “감정평가법인등(감정평가법인 또는 감정평가사사무소의 소속 감정평가사를 포함한다. 이하 이 조에서 같다)이나 그 사무직원 또는 감정평가법인등이었거나 그 사무직원이었던 사람은 업무상 알게 된 비밀을 누설하여서는 아니 된다.” ↩

  53. 법제처 국가법령정보센터, 「감정평가 및 감정평가사에 관한 법률 제27조(명의대여 등의 금지) 제1항」, law.go.kr (2026-09-11 확인). “감정평가사 또는 감정평가법인등은 다른 사람에게 자기의 성명 또는 상호를 사용하여 제10조에 따른 업무를 수행하게 하거나 자격증ㆍ등록증 또는 인가증을 양도ㆍ대여하거나 이를 부당하게 행사하여서는 아니 된다.” ↩

  54. 법제처 국가법령정보센터, 「감정평가 및 감정평가사에 관한 법률 제27조 제2항」, law.go.kr (2026-09-11 확인). “누구든지 제1항의 행위를 알선해서는 아니 된다.” ↩

  55. 법제처 국가법령정보센터, 「감정평가 및 감정평가사에 관한 법률 제49조(벌칙) 본문」, law.go.kr (2026-09-11 확인). “다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 자는 3년 이하의 징역 또는 3천만원 이하의 벌금에 처한다.” ↩ ↩2

  56. 법제처 국가법령정보센터, 「감정평가 및 감정평가사에 관한 법률 제49조 제2호」, law.go.kr (2026-09-11 확인). “2. 감정평가법인등이 아닌 자로서 감정평가업을 한 자” ↩

  57. 법제처 국가법령정보센터, 「감정평가 및 감정평가사에 관한 법률 제28조의2(감정평가 유도ㆍ요구 금지)」, law.go.kr (2026-09-11 확인). “누구든지 감정평가법인등(감정평가법인 또는 감정평가사사무소의 소속 감정평가사를 포함한다)과 그 사무직원에게 토지등에 대하여 특정한 가액으로 감정평가를 유도 또는 요구하는 행위를 하여서는 아니 된다.” ↩ ↩2 ↩3

  58. 법제처 국가법령정보센터, 「감정평가 및 감정평가사에 관한 법률 제49조 제6호의2」, law.go.kr (2026-09-11 확인). “6의2. 제28조의2를 위반하여 특정한 가액으로 감정평가를 유도 또는 요구하는 행위를 한 자” ↩ ↩2

  59. 법제처 국가법령정보센터, 「감정평가 및 감정평가사에 관한 법률 제28조(손해배상책임) 제1항」, law.go.kr (2026-09-11 확인). “감정평가법인등이 감정평가를 하면서 고의 또는 과실로 감정평가 당시의 적정가격과 현저한 차이가 있게 감정평가를 하거나 감정평가 서류에 거짓을 기록함으로써 감정평가 의뢰인이나 선의의 제3자에게 손해를 발생하게 하였을 때에는 감정평가법인등은 그 손해를 배상할 책임이 있다.” ↩ ↩2

  60. 법제처 국가법령정보센터, 「감정평가 및 감정평가사에 관한 법률 제28조 제2항」, law.go.kr (2026-09-11 확인). “감정평가법인등은 제1항에 따른 손해배상책임을 보장하기 위하여 대통령령으로 정하는 바에 따라 보험에 가입하거나 제33조에 따른 한국감정평가사협회가 운영하는 공제사업에 가입하는 등 필요한 조치를 하여야 한다.” ↩ ↩2

  61. 법제처 국가법령정보센터, 「감정평가 및 감정평가사에 관한 법률 제28조 제3항」, law.go.kr (2026-09-11 확인). “감정평가법인등은 제1항에 따라 감정평가 의뢰인이나 선의의 제3자에게 법원의 확정판결을 통한 손해배상이 결정된 경우에는 국토교통부령으로 정하는 바에 따라 그 사실을 국토교통부장관에게 알려야 한다.” ↩

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