감정·평가 · 위키

감정평가사 — 시험과목·최소합격인원·업무범위

최종 수정: 2026.09.11 ·작성자: lifelearn 편집자

부동산 보상이나 담보 평가에서 “이 땅값이 얼마인가”를 공적으로 확정하는 사람이 감정평가사입니다. 이 글에서는 감정평가사가 되는 시험을 과목·합격 인원·업무범위 중심으로 알아보겠습니다.

핵심부터 정리하면 이렇습니다. 응시자격에 제한이 없고, 1차는 5과목 객관식(+영어 대체), 2차는 3과목 논술입니다.

합격선은 매 과목 40점·평균 60점이며, 2차에는 최소합격인원이 하한선으로 걸립니다. 2026년 제37회는 그 인원이 180명이었습니다.

아래에서는 과목표와 시험시간, 영어 기준 점수, 실제 일정과 응시료까지 정리했습니다.

감정평가사란?

감정평가사는 토지·건물 등의 경제적 가치를 판정해 가액으로 표시하는 자격입니다. 업무 범위는 감정평가법 제10조가 열거하는데,¹ 아홉 가지 전부와 평가 3방식은 감정평가사가 하는 일에 조문 원문으로 정리해 두었습니다.

부동산 가격공시에 관한 법률에 따라 감정평가법인등이 수행하는 업무
같은 법 제8조제2호에 따른 목적을 위한 토지등의 감정평가
자산재평가법에 따른 토지등의 감정평가
법원에 계속 중인 소송이나 경매를 위한 감정평가, 금융기관·보험회사·신탁회사 등의 의뢰에 따른 감정평가 등

같은 손해액·가치 산정 영역이라도 손해사정사와는 대상이 갈립니다. 손해사정사가 보험사고로 생긴 손해액을 다룬다면, 감정평가사는 자산 자체의 가치를 다룹니다. 공시지가·보상·담보·경매가 감정평가사의 자리입니다.

이 업무에 대해 받는 보수도 당사자끼리 정하지 않습니다. 수수료 요율과 실비 범위는 국토교통부장관이 결정하고, 감정평가액 구간별 금액표가 감정평가사 연봉에 정리한 고시 별표에 들어 있습니다.

시험은 국토교통부장관이 시행계획을 공고하고 한국산업인력공단이 실제 시행을 맡습니다.²

응시자격과 결격사유

응시자격은 제한이 없습니다.³ 학력·연령·경력을 보지 않는데요. 걸리는 것은 결격사유와 처분 이력입니다.

최종 합격자 발표일을 기준으로 감정평가법 제12조의 결격사유에 해당하면 응시할 수 없습니다.³

파산선고를 받고 복권되지 않은 사람, 금고 이상의 실형을 마친 뒤 3년이 지나지 않은 사람, 집행유예 기간 만료 후 1년이 지나지 않은 사람, 선고유예 기간 중인 사람, 감정평가사 자격이 취소된 후 3년(사유에 따라 5년)이 지나지 않은 사람이 여기 해당합니다.⁴

미성년자·피성년후견인 항목이 없다는 점은 다른 전문자격과 갈리는 지점입니다.⁴

같은 법 제16조 제1항에 따른 처분을 받은 날부터 5년이 지나지 않은 경우도 응시가 막힙니다. 응시할 수 없는데도 응시해 최종 합격한 경우에는 합격 결정이 취소됩니다.³

1차·2차 시험과목

과목은 감정평가법 시행령 제9조가 정합니다.⁵

구분	시험과목	시험방법
제1차	민법(총칙·물권) / 경제학원론 / 부동산학원론 / 감정평가 관계 법규 / 회계학 / 영어(영어시험성적 대체)	객관식 5지 택일형
제2차	감정평가실무 / 감정평가이론 / 감정평가 및 보상 법규	주관식 논술형(기입형 병행 가능)

감정평가 관계 법규는 범위가 넓습니다. 국토의 계획 및 이용에 관한 법률, 건축법, 공간정보의 구축 및 관리 등에 관한 법률 중 지적에 관한 규정, 국유재산법, 도시 및 주거환경정비법, 부동산등기법, 감정평가 및 감정평가사에 관한 법률, 부동산 가격공시에 관한 법률, 동산·채권 등의 담보에 관한 법률이 모두 들어갑니다.⁶

2차의 감정평가 및 보상 법규는 감정평가법, 공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률, 부동산 가격공시에 관한 법률 세 가지입니다.⁶ 1차의 관계 법규가 넓고 얕다면 2차 보상법규는 좁고 깊습니다.

법률·회계처리기준을 적용해 정답을 구하는 문제는 시험 시행일 현재 시행 중인 기준으로 풉니다. 회계학은 한국채택국제회계기준(K-IFRS)만 적용해 출제합니다.⁷

시험시간과 문항 수

1차와 2차의 하루 흐름이 크게 다른데요.⁸

구분	교시	과목	시험시간	문항 수
1차	1교시	민법·경제학원론·부동산학원론	09:30~11:30 (120분)	과목당 40문항
1차	2교시	감정평가 관계 법규·회계학	12:00~13:20 (80분)	과목당 40문항
2차	1교시	감정평가실무	09:30~11:10 (100분)	과목당 4문항
2차	2교시	감정평가이론	12:30~14:10 (100분)	과목당 4문항
2차	3교시	감정평가 및 보상법규	14:40~16:20 (100분)	과목당 4문항

2차는 100분짜리 논술을 하루에 세 번 치릅니다. 중간에 중식 60분(11:10~12:10)과 휴식 20분(14:10~14:30)이 배치돼 있어, 실제로는 오전 9시 입실부터 오후 4시 20분까지 이어지는 하루입니다.⁸

영어 대체 시험과 기준 점수

1차 영어는 시험장에서 치르지 않고 영어시험 성적으로 대체합니다. 기준 점수는 시행령 별표 2가 정하며, 다른 전문자격보다 인정 시험 종류가 많습니다.⁹

시험	토플 PBT	토플 IBT	토익	텝스	지텔프	플렉스	토셀	아이엘츠
일반 응시자	530	71	700	340	65(level-2)	625	640(Advanced)	4.5
청각장애인	352	—	350	204	43(level-2)	375	145(Advanced)	—

인정 기간이 2024년 8월 20일 시행 개정으로 2년에서 5년으로 늘었습니다.¹⁰

2026년 제37회 기준으로는 2022년 8월 20일 이후 실시된 시험에서 1차시험 전날(2026년 4월 3일)까지 발표된 성적이 인정 대상이었습니다. 다만 시험기관이 정한 자체 유효기간이 끝나기 전에 사전등록해 진위가 확인된 성적이어야 합니다.¹⁰

짚어둘 점이 하나 있는데요. 영어 성적은 1차 시험의 영어 과목을 대체하는 것이라 2차와는 무관합니다. 1차 합격 후 2차에서 떨어진 사람이 다음 회차에 1차 면제자로 접수할 때는 어학성적을 다시 낼 필요가 없습니다.¹¹

합격자 결정과 최소합격인원

1차는 절대평가입니다. 영어를 제외한 나머지 과목에서 모든 과목 40점 이상, 전 과목 평균 60점 이상이면 합격입니다.¹²

2차도 같은 기준이 원칙이되 최소합격인원이 함께 작동합니다. 평균 60점 이상인 사람이 최소합격인원에 미달하면, 그 인원의 범위에서 모든 과목 40점 이상을 득점한 사람 중 전 과목 평균점수가 높은 순으로 합격자를 결정합니다.¹³

방향을 정확히 읽어야 합니다. 최소합격인원은 문턱을 낮추는 쪽으로만 작동합니다.

평균 60점을 넘기면 인원과 무관하게 합격이고, 60점에 못 미쳐도 그해 60점 이상 합격자가 적으면 추가로 뽑힙니다.¹³

동점자 때문에 인원을 초과하면 동점자를 모두 합격시키며, 이때 점수는 소수점 이하 둘째자리까지 계산하고 반올림하지 않습니다.¹³

2026년 제37회 최소합격인원은 180명입니다.¹⁴

이 규정이 실제로 어떻게 작동했는지는 합격선에 그대로 남아 있습니다. 제30회부터 제35회까지 2차 합격선은 47.00점에서 53.16점 사이였고, 여섯 회차 모두 60점 아래였습니다. 회차별 수치는 감정평가사 난이도에서 정리했습니다.

2026년 제37회 일정·응시료

구분	원서접수	시험일	합격자 발표
제1차 시험	2026. 2. 2.(월) ~ 2. 6.(금)	2026. 4. 4.(토)	2026. 5. 6.(수)
제2차 시험	2026. 5. 18.(월) ~ 5. 22.(금)	2026. 7. 4.(토)	2026. 10. 21.(수)

시행지역은 1차가 서울·부산·대구·광주·대전 5곳, 2차는 서울·부산 2곳입니다.¹⁵ 응시수수료는 1차 40,000원, 2차 40,000원입니다.¹⁶

1차 시험 면제서류 제출기간은 2026년 5월 13일부터 5월 22일 17시까지로, 2차 원서접수 마감과 같은 날 한 시간 먼저 닫혔습니다.¹⁷

제37회는 1차 시험이 4월 4일, 2차 시험이 7월 4일이었고 최종 합격자 발표는 10월 21일입니다.¹⁵

1차 시험 면제

면제 경로는 두 가지입니다.

전년도 1차 합격에 따른 면제 — 2026년 제37회의 경우 2025년 제36회 1차 합격자가 대상입니다. 별도 서류 없이 2차 원서접수 기간에 인터넷으로 접수하면 됩니다.¹⁸

1차에 재응시하는 선택지도 있는데, 재응시에서 불합격(결시 포함)하더라도 그해 2차 응시 자격은 그대로 유지됩니다. 다만 재응시로 접수하면 유효한 영어성적 등록이 필수입니다.¹⁸

경력에 따른 면제 — 시행령 제14조가 정한 기관에서 5년 이상 감정평가와 관련된 업무에 종사한 사람이 대상입니다. 감정평가법인, 감정평가사사무소, 한국감정평가사협회, 한국부동산원 등이 여기 해당합니다.¹⁹

경력 면제는 합격 이후에도 영향을 줍니다. 1차를 면제받고 합격하면 등록 전 실무수습이 1년에서 4주로 줄어들기 때문입니다. 합격 뒤의 수습·등록 절차는 감정평가사 되는 법에 정리돼 있습니다.

경력 면제는 서류 심사가 까다롭습니다. 공고는 법정기관·면제대상 기관·면제대상 업무가 모두 명확히 명시된 경력만 인정한다고 못박고, 실제로 걸리는 사례를 들어 놓았습니다.²⁰

국세청 재산세과에서 기준시가 조사·결정 업무를 실제로 했더라도 경력증명서나 업무분장표에서 확인되지 않으면 인정되지 않습니다. 민간 경력에 “감정평가 보조업무”라고만 적어도 수행 업무를 특정할 수 없어 인정되지 않습니다.²⁰

“감정평가에 관한 현장조사, 연구”처럼 구체적으로 기재해야 하고, 회계·전산·총무·행정 사무 같은 단순노무는 면제대상 업무에서 제외됩니다.²⁰

자주 묻는 질문

감정평가사 시험에 응시자격 제한이 있나요? 제한 없습니다. 다만 최종 합격자 발표일 기준으로 감정평가법 제12조의 결격사유에 해당하거나, 같은 법 제16조 제1항에 따른 처분을 받은 날부터 5년이 지나지 않았다면 응시할 수 없습니다.³

최소합격인원 180명이면 180명만 붙나요? 아닙니다. 하한선입니다. 모든 과목 40점 이상이고 평균 60점 이상이면 인원과 무관하게 합격이고, 그 인원이 180명에 못 미칠 때만 평균점수가 높은 순으로 180명까지 채웁니다.¹³

1차 영어는 어떤 시험을 몇 점 받아야 하나요? 일반 응시자 기준으로 토익 700점, 토플 IBT 71점, 텝스 340점, 지텔프 level-2 65점, 플렉스 625점, 토셀 640점(Advanced), 아이엘츠 4.5점(Overall Band Score)입니다.⁹

1차에 합격하면 다음 해에 2차만 볼 수 있나요? 네. 전년도 1차 합격자는 서류 제출 없이 2차 원서접수 기간에 인터넷으로 접수하면 됩니다. 원한다면 1차에 재응시할 수도 있고, 재응시에서 떨어져도 그해 2차 응시 자격은 유지됩니다.¹⁸

경력으로 1차를 면제받을 수 있나요? 감정평가법인·감정평가사사무소·한국감정평가사협회·한국부동산원 등에서 감정평가 관련 업무에 5년 이상 종사하면 1차가 면제됩니다.¹⁹ 다만 경력증명서에 기관·업무가 구체적으로 명시돼야 인정됩니다.²⁰

법제처 국가법령정보센터, 「감정평가 및 감정평가사에 관한 법률 제10조(감정평가법인등의 업무)」, law.go.kr (2026-08-09 확인). ↩
국토교통부·한국산업인력공단, 「2026년도 제37회 감정평가사 국가자격시험 시행계획 공고」(공고 제2026–002호, 2026. 1. 2.) 공고 주체, 큐넷 감정평가사 시행공고 (2026-08-28 확인). ↩
국토교통부·한국산업인력공단, 「2026년도 제37회 감정평가사 국가자격시험 시행계획 공고」(공고 제2026–002호, 2026. 1. 2.) 4. 응시자격 및 결격사유 가., 큐넷 감정평가사 시행공고 (2026-08-28 확인). ↩ ↩² ↩³ ↩⁴
국토교통부·한국산업인력공단, 「2026년도 제37회 감정평가사 국가자격시험 시행계획 공고」(공고 제2026–002호, 2026. 1. 2.) 4. 응시자격 및 결격사유 나., 큐넷 감정평가사 시행공고 (2026-08-28 확인). ↩ ↩²
법제처 국가법령정보센터, 「감정평가 및 감정평가사에 관한 법률 시행령 제9조(시험과목 및 방법)」, law.go.kr (2026-08-09 확인). ↩
국토교통부·한국산업인력공단, 「2026년도 제37회 감정평가사 국가자격시험 시행계획 공고」(공고 제2026–002호, 2026. 1. 2.) 3. 시험과목 가., 큐넷 감정평가사 시행공고 (2026-08-28 확인). ↩ ↩²
국토교통부·한국산업인력공단, 「2026년도 제37회 감정평가사 국가자격시험 시행계획 공고」(공고 제2026–002호, 2026. 1. 2.) 3. 시험과목 — 출제 적용기준, 큐넷 감정평가사 시행공고 (2026-08-28 확인). ↩
국토교통부·한국산업인력공단, 「2026년도 제37회 감정평가사 국가자격시험 시행계획 공고」(공고 제2026–002호, 2026. 1. 2.) 3. 시험과목 나. 과목별 시험시간, 큐넷 감정평가사 시행공고 (2026-08-28 확인). ↩ ↩²
국토교통부·한국산업인력공단, 「2026년도 제37회 감정평가사 국가자격시험 시행계획 공고」(공고 제2026–002호, 2026. 1. 2.) 8. 공인어학성적 가. 기준점수, 큐넷 감정평가사 시행공고 (2026-08-28 확인). ↩ ↩²
국토교통부·한국산업인력공단, 「2026년도 제37회 감정평가사 국가자격시험 시행계획 공고」(공고 제2026–002호, 2026. 1. 2.) 2026년도 주요 강조사항 — 영어성적 인정기간, 큐넷 감정평가사 시행공고 (2026-08-28 확인). ↩ ↩²
국토교통부·한국산업인력공단, 「2026년도 제37회 감정평가사 국가자격시험 시행계획 공고」(공고 제2026–002호, 2026. 1. 2.) 8. 공인어학성적 나., 큐넷 감정평가사 시행공고 (2026-08-28 확인). ↩
법제처 국가법령정보센터, 「감정평가 및 감정평가사에 관한 법률 시행령 제10조(합격기준)」, law.go.kr (2026-08-09 확인). ↩
국토교통부·한국산업인력공단, 「2026년도 제37회 감정평가사 국가자격시험 시행계획 공고」(공고 제2026–002호, 2026. 1. 2.) 5. 합격자 결정, 큐넷 감정평가사 시행공고 (2026-08-28 확인). ↩ ↩² ↩³ ↩⁴
국토교통부·한국산업인력공단, 「2026년도 제37회 감정평가사 국가자격시험 시행계획 공고」(공고 제2026–002호, 2026. 1. 2.), 큐넷 감정평가사 시행공고 (2026-08-09 확인). ↩
국토교통부·한국산업인력공단, 「2026년도 제37회 감정평가사 국가자격시험 시행계획 공고」(공고 제2026–002호, 2026. 1. 2.) 2. 시험일정 및 시행지역, 큐넷 감정평가사 시행공고 (2026-08-28 확인). ↩ ↩²
국토교통부·한국산업인력공단, 「2026년도 제37회 감정평가사 국가자격시험 시행계획 공고」(공고 제2026–002호, 2026. 1. 2.) 응시수수료, 큐넷 감정평가사 시행공고 (2026-08-28 확인). ↩
국토교통부·한국산업인력공단, 「2026년도 제37회 감정평가사 국가자격시험 시행계획 공고」(공고 제2026–002호, 2026. 1. 2.) 7. 제1차 시험 면제서류 제출안내, 큐넷 감정평가사 시행공고 (2026-08-28 확인). ↩
국토교통부·한국산업인력공단, 「2026년도 제37회 감정평가사 국가자격시험 시행계획 공고」(공고 제2026–002호, 2026. 1. 2.) 6. 제1차 시험 면제 가., 큐넷 감정평가사 시행공고 (2026-08-28 확인). ↩ ↩² ↩³
국토교통부·한국산업인력공단, 「2026년도 제37회 감정평가사 국가자격시험 시행계획 공고」(공고 제2026–002호, 2026. 1. 2.) 6. 제1차 시험 면제 나., 큐넷 감정평가사 시행공고 (2026-08-28 확인). ↩ ↩²
국토교통부·한국산업인력공단, 「2026년도 제37회 감정평가사 국가자격시험 시행계획 공고」(공고 제2026–002호, 2026. 1. 2.) 6. 제1차 시험 면제 — 경력 인정 기준, 큐넷 감정평가사 시행공고 (2026-08-28 확인). ↩ ↩² ↩³ ↩⁴

#감정평가사 #감정평가사시험 #최소합격인원 #2026